(funny) Bảng 3 giá BĐS

Dưới đây là bảng 3 giá trong ngành BĐS ở xứ thiên đường cưỡi trâu nhà mình, mà thằng bạn tui không biết lấy đâu ra mà gửi. Nhìn rất giống sổ lệnh của chứng khoán nhỉ? Chỉ có điều, bên phía cầu ngoài cột cầu (chắc là lượng cầu) còn cột nhu cầu (chắc là định tính).

Xứ mình cho dù ngành BĐS đang ra sức kêu cứu, nào là đang thoi thóp, gồng mình chịu lãi suất, lấy công làm lời, tồn tại… kể cả có sự tiếp sức của Bộ này thành kia, nhưng riêng giá cả thì cũng chưa thấy giảm mấy so với đỉnh, thậm chí nếu so với thu nhập người dân, tức là những khách hàng vừa có nhu cầu, vừa là lượng cầu thật sự, thì còn khuy mới giảm tới. Lý do chi phí tăng nên giá bán phải cao là không hợp lý tý nào, chi phí tăng cũng do chính các bác “ngày xưa” đẩy giá nhà đất lên thôi. các bác lại đòi có lãi mới giảm giá, kể cả khi cộng cả lạm phát tăng, tỷ giá tăng vào chi phí như anh xăng dầu ah?

Cho nên tui thấy có báo nói các bác vừa đánh golf vừa kêu cứu cũng chả sai. Các bác BĐS cứ học lũ chứng khoán tụi này đi, giảm giá 80% xem có bán được hết hàng hay không?

Nại nà người Hà Lội…

Mấy ngày nay, chuyện giá vàng là chuyện rất nóng, đến mức dân chứng khoán đỏ cả mặt, xấu hổ mỗi khi chứng bị so sánh với vàng, và đến cả những kẻ chuyên hóng chuyện lá cải như tui cũng không chú ý đến vẻ mặt 🙂 🙂 của bà cụ ở nhà khi bà khoe lại có bác Nghị hói nào đó có IQ cao khi nói “tôi không nghĩ lạm phát ở nước ta cao nhất khu vực” vì “Tôi đi các nước thấy giá tiêu dùng đắt đỏ, một đĩa rau muống xào ở Thượng Hải tới 200 nghìn đồng, nhưng ở Việt Nam chỉ mấy chục nghìn. Trong nước tôi đi chợ rau muống ở đô thị có thể 5.000 đồng/mớ, đi xuống vùng nông thôn chỉ 2.000, xuống nữa có khi rẻ hơn“. Nhưng thôi, ở đây tui không bàn đến chuyện so vàng với chứng, hay đòi giải mã nguyên nhân giá vàng tăng… mấy chuyện đó có sớt Gúc gồn cũng thấy báo nhà mình viết nhiều như 101 dalmatians. Tui chỉ ấn tượng với bài viết trên báo Tuổi trẻ: “Giá vàng điên loạn do đầu cơ chủ yếu ở Hà Nội”. Nại nà người Hà Lội…

Trước đây, tui tự hào là người Hà Lội vì muốn mượn cái mác thanh lịch, giọng chuẩn (ngọng tí cho sành điệu) và sính chữ (có chửi cũng xuất ngôn thơ phú), nhưng giờ tui không dám tự hào như trước, đơn giản vì tui không… giàu như người Hà Lội. Mấy năm nay khi ktế đóng vai trò chủ đạo, nhà nhà làm doanh nghiệp, nhà nhà buôn cổ phiếu, nhà nhà đi mua nhà nhà… thì người Hà Lội đều vượt trội hơn cả. Ví dụ như năm 2009 khi chứng khoán bỗng dưng hồi phục, khi đó sếp tui (đóng quân ở Hà Lội) nói rằng thấy NĐT có khi vác hàng bao tải đến cty để nộp tiền, đổ bao tải ra thì tiền ta tiền Tây tiền Tàu lẫn lộn, cứ theo tỷ giá từng món mà chiếu. Cái này ở SG tui chưa nghe ai nói thấy.

BĐS cũng vậy. Ở xứ SG thì cho dù nhà biệt thự ở Q2, tức là chỉ cách trung tâm có 1 cái cầu cũng chỉ có giá (tính theo mét vuông) tương đương 1 căn chung cư ở Hà Tây, cách bờ Hồ mấy chục cây. Xứ SG kiếm thằng chịu chung tiền ngay mua đủ căn nhà có giá tầm 20tr/m2 cũng đỏ hoe mắt, nhưng ở Hà Lội dân chung tiền 3.000$/m2 là chuyện thường. Ngay như Đà Nẵng, Bình Dương… nghe nói sốt đất vậy cũng nhờ phần lớn nhà đầu tư đến từ… Hà Lội. Ngồi cafe mà cứ nghe bàn bên có anh nào giọng chuẩn bàn về đất đai, y chang là người  Hà Lội.

Giờ lại nghe người Hà Lội vác bao tải tiền đi mua vàng, lại thấy khiếp vì họ giàu. Tiền đâu mà lắm thế. Đúng là thủ đô! SG cứ cho mình là trung tâm ktế, hóa ra chr mỗi cái tự sướng, chứ mua sắm cái gì cũng chỉ thấy thống kê là đòi… trả góp. Đâu có dám mua đứt như người  Hà Lội đâu.

Chỉ có điều, tui biết trong số dân chơi chứng, rất nhiều người mất tiền, than khóc, giận dữ đến mức đòi lên UBCKNN để cầu cứu (không phải dân Hà Lội thì ai dư hơi dư của bò ra tận trụ sở Ủy ban nhỉ). Tui cũng biết chắc rằng Đầu tư vàng hay đầu tư chứng theo kiểu thấy lên giá một cách điên loạn thì lại xếp hàng mua, rồi sẽ có ngày khóc. Chứng trường cũng nhiều lần chứng kiến cảnh điên như vậy đấy.

Tượng đài làm xấu thành phố?

Có nhà báo nào đó mới đây viết trên báo Tiền phong rằng ở xứ Sài Goòng hiện đại lại có những tượng đài rất xấu, có những cái chả mấy ai hiểu nó là cái giống gì. Tui không phải là nhà kiến trúc, không phải là nhà điêu khắc… nhưng tui nghĩ chắc các nhà kiến trúc, nhất là các nhà điêu khắc sẽ không nghĩ vậy.

Đây là tượng ở hồ con Rùa, mà nhà báo cho rằng nó chỉ là “một khối bê tông xám xịt, thô ráp. Nhiều người nói không hiểu nó biểu trưng cho cái gì”. Thực ra, tui còn dám chắc là những người ở HN (vốn nhiều hồ) sẽ mắt tròn mắt dẹt, không tin cái bể này là cái hồ, và trong hồ có con rùa nào đẳng cấp cỡ … cụ Rùa Hoàn Kiếm. Nhưng những ai ở SG lâu chắc sẽ nghe về cái chuyện phong thủy đầu rồng, đuôi rồng mà bức tượng ở hồ con Rùa là vật trấn…

tượng Thánh Gióng ở dần chợ Bến Thành

tượng vua Quang Trung ở chợ Nguyễn Tri Phương, Q.5

tượng vua Lý Thái Tổ ở bùng binh Nguyễn Chí Thanh – Nguyễn Tri Phương… nói chung là 3 tượng trên cũng bị chê là xấu, tối, xỉn màu…

Tui cố ngắm mãi mấy bức hình trên, thực tình cũng thấy nó 6677 (xấu xấu bẩn bẩn) thế nào ấy. Nhưng chính vì tận mắt thấy những bức tượng này, tui mới không cho là vậy. Có chăng chỉ là thiếu ít nước sơn, long tróc ít vôi, chứ về mặt hình tượng, tui chả thấy xấu chỗ nào. Vẻ đẹp của những bức tượng đâu phải là màu sắc (phải chăng vì thế mà nghe nói để kỷ niệm ngàn năm Thăng Long, mấy cụ ở HN cho sơn nhà cổ, di tích cổ … toàn màu hồng?), mà là dáng vẻ, khuôn vóc… để từ đó người xem có thể cảm nhận được vẻ đẹp của nó.

Nói đến ý nghĩa của các bức tượng, cũng có chuyện khôi hài. Số là tui từng dẫn 1 người thân khi đi ngang qua tượng đức Thánh Trần ở bùng binh Mê Linh point Q.1 thì cô bé hỏi: anh! cái ông này là ai mà chỉ tay vào mặt mình vậy (ngón tay tượng đúng là chỉ đúng tầm yên xe máy mình). Trời, đức Thánh chỉ tay xuống sông Bạch Đằng mà bảo là chỉ tay vào mặt mình. Hay dẫn ẻm đi ngang công viên Gia Định, ở đó cũng có trưng bày rất nhiều tượng nghe nói là từ trại hè điêu khắc năm nào đó, ẻm cũng từng chê là người ta vứt mấy cục đá ở đó làm gì.

Vợ tui mấy năm trước cho ra thủ đô chơi, tui khoe là thủ đô thừa hưởng kiến trúc Pháp nên có rất nhiều nhà đẹp, biệt thự đẹp. Vợ tui về nói: chả có gì hay! Tui dẫn ngang nhà thờ Đức Bà, nói đây là bản sao của nhà thờ lớn bên Paris, nàng cũng chỉ ngó lơ qua cái khách sạn Metropolitan bên cạnh. Mãi đến cái tháng vừa qua được qua Pháp du học ngắn hạn, về mới nói 1 câu: bây giờ em mới biết nhà thờ Đức Bà ở Q.1 mình nó đẹp, cũng như  Hà Lội đẹp.

Tui cũng thấy tường bên hông nhà thờ Đức bà chỗ mọc rêu, chỗ gạch nứt, lại chả được sơn phết nhưng vẫn đẹp vậy thôi. Tụi chụp hình cưới, chả dẫn chị em ra tạo dáng bên nhà thờ Đức Bà là cái gì. Tượng Tháng Gióng cũng vậy, đen đen nhưng vẫn hiên ngang cầm tre chỉ thiên đấy thôi. ý nghĩa các bức tượng có thể dễ hiểu, có thể khó hiểu tùy người, ai cấm. Chứ như tòa nhà Bông sen của Bitexco, người nào mới vào SG chơi, đố nói đó là bông sen. Trông hiện đại thiệt, toàn kính với gương, toàn đèn với đuốc.. nhưng như bạn tui nói, nhìn dáng nó giống bắp ngô. Có người độc miệng nói nó giống mũi chông hồi xưa du kích đặt bẫy lính Mỹ (chắc đi Củ Chi mới về), còn tui thấy buổi tối nói nó giống… con dao gọt trái cây. Có thấy đẹp đâu.

Nói vậy tất nhiên có người phản đối tui ngay.

Nghề mình mà 246 – Dự thảo margin của UB thì liên quan gì đến cầm cố?

Báo ĐTCK sáng nay có 1 bài của bạn Hữu Đạo mà tui hiểu thì bạn cho rằng quy định về GD ký quỹ (margin) mà UBCKNN sắp ra còn thiếu 1 khoảng trống, tức là chưa chặt chẽ cho trường hợp cầm cố và chậm tiền T+2. Tui nghĩ bạn có nhầm lẫn đôi chút.

Cầm cố là nghiệp vụ “truyền thống” của các ngân hàng, theo đó khách hàng có quyền đem những thứ tài sản do mình sở hữu “giao cho” ngân hàng để được vay tiền. Những thứ tài sản đó có rất nhiều loại, và từ nửa cuối năm 2000 ở xứ ta thì tạm gọi là được bổ sung thêm… chứng. Tuy nhiên, có chứng không có nghĩa cầm cố phải nằm dưới tầm kiểm soát của cơ quan quản lý chứng, tức là UBCKNN. Cầm cố vẫn là dịch vụ của ngân hàng đối với NĐT, còn cty CK thì cung cấp margin.  Đơn vị cung cấp dịch vụ cho vay khác nhau, thuộc những nhóm ngành khác nhau nên không thể nói cầm cố là 1 “hình thái hỗ trợ tài chính cho NĐT na ná margin..”, cho là cty CK có thể lách luật để rồi lo rằng “UBCK muốn tuýt còi cũng không dễ”.

Đối với cái quy định margin mà UBCK đang soạn, tui nghĩ nên làm rõ rằng UBCK chỉ hướng dẫn cty chứng khoán mà thôi, chứ không phải cho mọi tổ chức khác “đòi giữ” chứng của khách hàng để cho vay, ví dụ như ngân hàng. Ngay từ định nghĩa về GD ký quỹ trong TT74 đã nêu rõ cái ý này. Cầm cố là dịch vụ “cổ xưa” của ngân hàng tất nhiên các bác quản lý ngân hàng cũng đã có hướng dẫn. Nay có cầm thêm chứng thì cái hướng dẫn cũng chả thay đổi mấy. Rất có thể bạn sẽ suy luận rằng nếu cầm cố và margin về bản chất cùng là loại hình cho vay, thì UBCK việc gì phải “mất công” giải thích, hướng dẫn? Tại sao không lấy hướng dẫn của bên ngân hàng làm tham chiếu và để cty CK tự chủ động? Thực sự tui nghĩ 2 dịch vụ này có 2 điểm cơ bản khác nhau, nên mới cần UBCK hướng dẫn cho cái margin:

Thứ nhất là độ rủi ro. Margin là tiền cho vay dựa trên số chứng được mua ngày T nhưng T+4 mới về, còn cầm cố là cho vay dựa trên số chứng sẵn có trong tài khoản ngay ngày T. Với margin, cty CK có thể cho vay ngay cả khi NĐT chỉ có tiền, ví dụ NĐT có 700tr, cty cho vay thêm 300 là NĐT mua được 1 tỷ đ. Cái này đối với ngân hàng thường là không (có thể ngân hàng nào đó cho cầm chứng chờ về, nhưng theo tui biết là rất ít). Cứ phải có chứng, ngân hàng định giá số chứng đó theo thị giá có chiết khấu đi vài chục% rồi mới quyết cho vay bao nhiêu tiền. Như vậy margin của cty CK có độ rủi ro cao hơn cầm cố của ngân hàng, do đó đòi hỏi có mức bù rủi ro và phương án xử lý khác nhau.

Thứ hai là tính chủ động trong việc bán chứng. Cái này thì rõ, chả ai ngoài cty CK mới chủ động trong việc này. Ngân hàng có muốn bán chứng để thu nợ, cũng chỉ có cách phát lệnh qua cty CK và “nhờ em môi giới xử lý sao cho vừa nhanh vừa thu đủ nợ” (chứng trường đang xấu mà làm được 2 cái vừa nhanh vừa đủ này e là hơi khó). Ai chơi chứng cũng biết, bán lúc 8g30 khác bán lúc 10g, càng khác bán lúc 10g45. Không ai chủ động bằng cty CK trong việc chọn thời điểm xả hàng! Chính vì chủ động quá nên có thời kỳ cty CK rất lỏng trong việc định giá rủi ro và mức cho vay, cụ thể là sẵn sàng cho vay mức 3:7 (Khách có 3 cty CK cho vay 7) trong khi ngân hàng chỉ dám cho cầm 7:3 (khách có 7 ngân hàng cho vay 3, mà tui cũng chưa thấy ngân hàng nào “dám” cho vay vượt quá 100% thị giá chứng khoán, tức là 1:1, 5:5 như bên môi giới).

Về chậm tiền T+2, tui nghĩ bạn cũng chưa hiểu đúng mục đích của dịch vụ này. Nó không phải là cái “na ná margin”.  Như dịch vụ này ở cty tui, được triển khai với mục đích là cho khách hàng trễ hạn nộp tiền mua tối đa 2 ngày tính từ thời điểm khớp lệnh, chứ không phải là mục đích cho vay. Nói cách khác, cho vay chỉ là plan B. Ví dụ: 1 NĐT có tiền tiết kiệm bên ngân hàng nhưng muốn đặt mua chứng, và anh ta nói rằng nếu khớp thì sẽ chuyển tiền tiết kiệm qua, còn không khớp thì cứ để sổ đó, đỡ mất công “hủy sổ trước hạn”. Tất nhiên là lý do hợp lý để cty tui cho chậm tiền. Có nhiều lý do khác cũng hợp lý, nhưng để phòng hờ vị khách này lật kèo thanh toán đúng hạn, cty tui một là phối hợp với ngân hàng để “kiểm soát được cái sổ tiết kiệm đó” (nghĩa bóng, không phải nghĩa đen), hai là phong tỏa thêm tài sản là chứng khác trên tài khoản của khách. Qua T+3, nếu khách chưa nộp tiền, cty tui sẽ phải ứng tiền TTBT, nhưng đồng thời cũng chuyển “sổ tiết kiệm thành tiền”, hoặc bán chứng sẵn có của khách… Tựu chung là “thu nợ” ngay từ T+3. Khách hàng có thể đem số chứng sẵn có đi cầm, hoặc ký 1 HĐ margin trên số mới mua, nhưng đó chỉ là các tình huống chuyển dịch từ dịch vụ này sang dịch vụ khác, chứ chậm tiền không “na ná margin”.

Như vậy, margin và cầm cố (hoặc cả chậm tiền T+2) là các dịch vụ song song, NĐT có 3 trong 1 lựa chọn cùng lúc: thích anh ngân hàng thì đem cầm, thích em môi giới thì margin, có tiền vẫn có thể chậm nộp… tùy cty nào cung cấp dịch vụ ngon hơn. Chậm tiền T+2 theo như điều 4 công văn 2327 của UBCK thì phải tạm dừng, còn margin thì như lý luận ở trên thì vẫn phải có hướng dẫn, và nhất là chỉ hướng dẫn cty CK. Cầm cố là dịch vụ của ngân hàng thì dự thảo quy định margin của UBCK có liên quan gì đâu!